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Para síndicos e conselhos
A cobrança do seu condomínio está com o número errado
Não é exagero. Em junho de 2024 uma lei mudou a conta dos juros de todas as dívidas civis do país, inclusive a cota condominial. A maioria das planilhas em uso hoje ainda segue a regra antiga.
Resumo
A cota é título executivo extrajudicial e permite execução direta, sem ação de cobrança. Mas ela só vale como título se três requisitos estiverem documentados. A multa tem teto de 2%. Os juros, desde a Lei 14.905/2024, não são mais 1% ao mês quando a convenção é silenciosa. E as saídas que parecem práticas, como cortar água ou bloquear a tag, são justamente as que o STJ proíbe.
A cota é título executivo, e isso encurta muito o caminho
O art. 784, X, do CPC coloca entre os títulos executivos extrajudiciais:
"o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas."
Na prática, isso significa ir direto para a execução, em vez de discutir a dívida em um processo de conhecimento. É mais rápido e mais barato. Mas repare nos três requisitos, que são cumulativos:
- o valor está previsto na convenção ou foi aprovado em assembleia;
- trata-se de contribuição ordinária ou extraordinária de condomínio edilício;
- está documentalmente comprovado.
Falta um, cai a execução. E é exatamente aí que a maioria dos condomínios tropeça: cobra um valor que foi combinado em reunião informal, ou apresenta uma planilha sem a ata que aprovou o rateio, ou junta um extrato sem demonstrar como chegou àquele número.
Condomínio irregular não usa esse caminho. Sem constituição regular e registro, a contribuição não é título executivo, porque o rol do art. 784 é taxativo. É o caso de muito "condomínio de fato" e de loteamento fechado organizado como associação. Aí a cobrança segue outro rito, e a estratégia muda inteira.
A multa é de 2%. Ponto.
O art. 1.336, §1º, do Código Civil limita a multa por atraso a 2% sobre o débito. Convenções antigas trazem 20%, porque copiaram o art. 12 da Lei 4.591/1964, que valia antes do Código Civil de 2002.
Quem cobra 20% hoje não está só cobrando a mais. Está entregando ao devedor um argumento pronto para embargar a execução, e não é raro o condomínio sair da história pagando honorários da parte contrária. Vale a pena conferir a sua convenção hoje: se o número lá é 20%, ele não vale, e a planilha precisa sair com 2%.
Os juros mudaram em 2024, e quase ninguém ajustou
Esta é a parte que mais dá trabalho e a que ninguém comenta. A Lei 14.905, de 28 de junho de 2024, alterou os arts. 389, 406 e 1.336 do Código Civil. O que mudou:
| Item | Como era na prática | Como é agora |
|---|---|---|
| Correção monetária | Cada convenção ou administradora escolhia um índice | Não havendo índice convencionado nem previsto em lei específica, aplica-se a variação do IPCA/IBGE (art. 389, parágrafo único) |
| Juros de mora | 1% ao mês, por referência ao art. 406 antigo | Taxa legal = Selic menos o índice de atualização monetária, com metodologia do Banco Central. Se o resultado for negativo, a taxa é zero (art. 406) |
| Cota condominial | Juros de 1% e multa, conforme a convenção | Correção monetária mais os juros convencionados; se a convenção for silenciosa, os juros do art. 406. Multa segue limitada a 2% (art. 1.336, §1º) |
O que isso obriga o seu condomínio a decidir
A lei prestigia o que foi convencionado. Então há duas saídas, e é preciso escolher uma conscientemente:
- Prever os juros na convenção. Aí vale o que está lá, o número é estável e a planilha fica simples. Exige alteração de convenção, com o quórum correspondente.
- Não prever, e recalcular pela taxa legal. Aí o juro varia mês a mês, acompanhando a Selic descontada a correção, e a planilha precisa ser refeita com essa metodologia.
O que não dá mais é continuar batendo 1% ao mês no boleto porque sempre foi assim. Esse número, hoje, não tem base legal quando a convenção é silenciosa.
A data importa, e é aqui que a planilha costuma errar. A lei é de 28 de junho de 2024 e foi publicada em 1º de julho, mas a parte que muda os juros só produziu efeitos 60 dias depois da publicação (art. 5º, II). A metodologia de cálculo veio com a Resolução CMN 5.171, de 29 de agosto de 2024, e o Banco Central divulga a taxa legal mês a mês. Na prática, uma dívida antiga tem dois trechos: o período anterior segue a regra velha, e o período posterior segue a taxa legal. Planilha que aplica um critério só, do começo ao fim, está errada nos dois sentidos possíveis.
Cinco anos, e a dívida velha some
A pretensão de cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, pelo art. 206, §5º, I, do Código Civil, conforme entendimento consolidado do STJ. Condomínio que carrega no relatório uma inadimplência de dez anos atrás está, em boa parte, carregando número que não se recupera mais. Identificar isso não é derrotismo: é parar de contar como ativo o que não é, e concentrar esforço no que ainda dá para cobrar.
A dívida acompanha o imóvel, não a pessoa
A cota é obrigação propter rem: ela gruda no imóvel. Quem compra responde pelo que ficou para trás. O STJ reafirmou isso e, em maio de 2025, a Segunda Seção foi além, no REsp 1.910.280, confirmando a legitimidade passiva concorrente de vendedor e comprador, inclusive quanto a encargos posteriores à posse do comprador, justamente por causa dessa natureza que vincula a dívida ao bem.
Para a cobrança, isso amplia as opções. E há mais duas peças úteis:
- Súmula 478 do STJ: na execução, o crédito de cotas condominiais tem preferência sobre o hipotecário.
- O bem de família é penhorável para pagar dívida condominial do próprio imóvel. É uma das poucas exceções à impenhorabilidade, e costuma ser o argumento que faz o devedor sentar para negociar.
O que não pode, por mais tentador que seja
Cortar água. Bloquear a tag da garagem. Proibir o uso da piscina, do salão de festas ou da academia. Publicar a lista de inadimplentes no mural ou no grupo do prédio.
O STJ decidiu, no REsp 1.699.022, que o condomínio não pode impor sanções extralegais para constranger o devedor ao pagamento: existem meios legais específicos de cobrança e eles precisam ser usados. Na prática, o condomínio que faz isso troca uma dívida por duas, porque vira réu em ação de dano moral e a cota continua sem ser paga.
Onde a gente entra
- Conferimos se a sua convenção prevê juros e qual é a multa que ela manda aplicar
- Levantamos o que já prescreveu e o que ainda é recuperável
- Montamos o dossiê de cada devedor com a documentação que o art. 784, X exige
- Organizamos a régua de cobrança amigável, que é o que resolve a maior parte antes de virar processo
- Apontamos as sanções extralegais em curso, para o condomínio parar antes de virar ação
E a parte jurídica? A definição do critério de cálculo, a notificação de cobrança com fundamentação, o acordo de parcelamento e a execução em juízo são atividades privativas de advocacia (Lei 8.906/1994, art. 1º). Quem faz é advogado inscrito na OAB, contratado direto pelo condomínio. A gente organiza o material, aponta o que precisa e não cobra nada por essa intermediação.
Dúvidas frequentes
Posso cobrar do inquilino em vez do proprietário?
O condomínio não tem relação jurídica com o inquilino quanto à cota. A obrigação é do titular do direito real sobre a unidade. O rateio entre quem paga o quê, na locação, é assunto entre locador e locatário, definido pelos arts. 22, X e 23, XII da Lei 8.245/1991. Ajuizar contra o inquilino é a causa de metade das execuções que nascem mortas.
A convenção não está registrada. Posso cobrar assim mesmo?
Entre os condôminos, sim. A Súmula 260 do STJ diz que a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre eles. O registro importa para produzir efeito perante terceiros. Mas registrar continua sendo o certo, e a falta costuma vir acompanhada de outros problemas na documentação.
Dá para cobrar juros e multa acima do teto se a assembleia aprovar?
Não quanto à multa. O teto de 2% é do Código Civil, art. 1.336, §1º, e assembleia não afasta lei. Quanto aos juros, a convenção pode estipular, e a lei prestigia o convencionado, mas há limites e é matéria que precisa de análise de advogado antes de ir para a pauta.
A loja do térreo pode ser cobrada de tudo?
Depende da convenção. O STJ entende que a loja térrea com acesso próprio à via pública não concorre com gastos de serviços que não lhe sejam úteis, salvo disposição condominial em contrário. Em condomínio misto, isso costuma render discussão, e a solução está na redação da convenção.
Vale a pena fazer acordo ou é melhor executar direto?
Na maioria dos casos, acordo bem feito recupera mais rápido e com menos custo. O problema é acordo mal redigido, sem cláusula de vencimento antecipado e sem confissão adequada: quando o devedor para de pagar na terceira parcela, o condomínio descobre que voltou à estaca zero. O acordo é transação sobre direito e precisa sair da mão de advogado.