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Para síndicos e conselhos
O vizinho, o cachorro, o barulho e o apartamento que virou pousada
É a parte que consome a paciência do síndico e quase nunca é resolvida com a regra certa. Aqui está o que a lei permite, o que ela proíbe e o que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu em cada um desses casos.
Resumo
Multa em condomínio tem dois regimes distintos no Código Civil, e os dois exigem processo. Proibição total de animais é inválida. Mudar a cor da esquadria é alteração de fachada e exige unanimidade. E o aluguel por diária em prédio residencial foi considerado inviável pelo STJ em 2021, apesar do que ainda circula na internet.
Multa: os dois regimes, e o que os dois exigem
| Situação | Previsão | Teto |
|---|---|---|
| Atraso no pagamento da cota | Código Civil, art. 1.336, §1º | 2% sobre o débito |
| Descumprimento dos demais deveres do condômino | Código Civil, art. 1.336, §2º | Múltiplo da contribuição, conforme a lei e a convenção |
| Descumprimento reiterado de deveres | Código Civil, art. 1.337, caput | Múltiplo da contribuição, por deliberação qualificada |
| Comportamento antissocial reiterado | Código Civil, art. 1.337, parágrafo único | Múltiplo maior, por deliberação qualificada |
A exigência que derruba quase toda multa aplicada no Brasil. O STJ decidiu, no REsp 1.365.279, que a aplicação da multa por comportamento antissocial exige notificação prévia do condômino e garantia do direito de defesa, sob pena de nulidade por violação ao contraditório e à ampla defesa. Multa lançada no boleto depois de uma reclamação no grupo do prédio é nula, e devolver o valor é o menor dos problemas: o condômino costuma pedir dano moral.
O procedimento que resolve está descrito na página sobre responsabilidade do síndico: registro da ocorrência, notificação escrita, prazo de defesa, decisão fundamentada e, quando a lei exige, deliberação da assembleia. Duas páginas de documento que transformam multa nula em multa exigível.
Animais: proibir todos, não. Restringir o que causa problema, sim.
No REsp 1.783.076, o STJ organizou o tema em três cenários:
- Convenção silenciosa: o animal é permitido, desde que não haja violação concreta de direito dos vizinhos
- Restrição a animais que efetivamente causem risco ou incômodo: válida
- Proibição total: desproporcional e inexigível
O caminho prático, então, não é discutir se pode ter cachorro. É ter no regimento uma regra de convivência que descreva a conduta esperada, como circulação em área comum no colo ou na guia, uso do elevador de serviço quando a convenção prevê, e responsabilidade do tutor pelos danos e pelo barulho. Com procedimento para apurar quando alguém reclama.
Barulho: onde a regra do condomínio encontra a regra da cidade
Perturbação do sossego tem duas camadas. A do condomínio, que é o regimento interno com horários de silêncio e regras de obra em unidade, e a da cidade, que é a legislação municipal de ruído e a fiscalização. O síndico tem poder sobre a primeira, e é ela que ele deve usar bem: ocorrência registrada, notificação, defesa, decisão. Reclamação de WhatsApp não constrói caso nenhum.
Quando o barulho é reiterado e a multa não resolve, o Código Civil, art. 1.337, parágrafo único trata do comportamento antissocial reiterado, com multa maior por deliberação qualificada. É o instrumento mais forte que o condomínio tem, e justamente por isso é o que mais exige processo bem feito.
Fachada: mudar a cor da esquadria já é alteração
O art. 10 da Lei 4.591/1964 veda a alteração da fachada, e o STJ adotou critério objetivo no REsp 1.483.733: alteração externa, inclusive mudança de cor de esquadria, exige unanimidade. Não importa se ficou bonito, se quase não aparece ou se o vizinho fez primeiro.
Na prática, isso significa que a decisão sobre trocar janela, fechar varanda com vidro, instalar ar-condicionado aparente ou colocar película precisa de uma regra clara no condomínio, com padrão aprovado. Prédio sem padrão aprovado vive em conflito permanente, porque cada caso é discutido do zero.
Aluguel por diária: o STJ decidiu, e não é o que circula na internet
No REsp 1.819.075/RS, julgado pela Quarta Turma em 20 de abril de 2021, o STJ concluiu pela inviabilidade da utilização de unidades de condomínio edilício residencial para hospedagem atípica, entendida como o contrato atípico de hospedagem com locação concomitante de partes do imóvel a diferentes pessoas.
Cuidado com o que você vai achar pesquisando. Existe material de 2019, inclusive notícia antiga do próprio STJ, descrevendo voto em sentido oposto. A decisão a usar é a de 2021. Vale também anotar o recorte: o julgado trata de condomínio residencial e de hospedagem atípica. Locação por temporada regular, de unidade inteira, é outra discussão, e a destinação prevista na convenção pesa muito.
O primeiro passo, sempre, é ler a destinação na convenção. Prédio com destinação exclusivamente residencial tem argumento muito mais forte do que prédio com destinação mista ou silenciosa.
Vaga de garagem: penhorável, mas não vendável a qualquer um
Vaga com matrícula própria não é bem de família e pode ser penhorada, conforme a Súmula 449 do STJ. Mas o STJ decidiu, no REsp 2.095.402, que sem autorização na convenção a arrematação em leilão fica restrita a condôminos, por força do art. 1.331, §1º do Código Civil, que veda a alienação de vaga a pessoa estranha ao condomínio. O fundamento é segurança e controle de circulação.
Para o condomínio, o ponto de atenção é outro: se a convenção autoriza alienar ou alugar vaga a estranho, essa proteção cai. Vale conferir o que está escrito na sua.
Furto na garagem: depende do que a convenção assumiu
A regra é que o condomínio responde por furto em área comum apenas quando houver previsão expressa na convenção assumindo o dever de guarda e vigilância. Sem essa cláusula, em regra não indeniza.
Tem uma confusão clássica aqui. A Súmula 130 do STJ, que trata de responsabilidade por furto de veículo em estacionamento, é sobre estabelecimento comercial. Não se aplica a condomínio residencial, e usá-la nesse contexto é erro que se paga caro em audiência.
A decisão de assumir ou não o dever de guarda é do condomínio, em assembleia, e tem consequência direta no custo do seguro e na exposição. O importante é que seja uma escolha, não um esquecimento.
Onde a gente entra
- Montagem do fluxo de ocorrência: como registrar, quem notifica, como recebe a defesa e como se decide
- Revisão do regimento nos pontos de convivência: animais, barulho, obra em unidade, área comum, padrão de fachada
- Levantamento das multas aplicadas nos últimos exercícios e do risco de anulação
- Organização das provas quando o caso é reiterado e vai à assembleia
O desenho do procedimento, a redação do regimento e o parecer sobre cada caso concreto são atividades privativas de advocacia. Quem faz é advogado inscrito na OAB, contratado diretamente pelo condomínio.