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Para síndicos e conselhos
Sua convenção é de outra época, e parte dela não vale mais
Convenção redigida antes de 2003 foi escrita sob a Lei 4.591/1964. O Código Civil de 2002 mudou o regime e, depois dele, vieram a Lei 14.309/2022 e a Lei 14.905/2024. Nenhuma delas passou no mural do prédio.
Resumo
A convenção é a lei interna do condomínio: obriga condôminos, sucessores e ocupantes. Mas ela não pode contrariar lei federal, e é aí que a convenção antiga vira armadilha. Quatro cláusulas aparecem quase sempre juntas, e todas as quatro já foram superadas.
As quatro cláusulas que precisam sair
| O que a convenção diz | Por que não vale | O que fazer |
|---|---|---|
| "Multa de 20% sobre o débito" | O Código Civil, art. 1.336, §1º, limita a multa por atraso a 2%. A previsão de 20% vinha do art. 12 da Lei 4.591/1964, superado nesse ponto | Parar de aplicar imediatamente, independentemente de alterar a convenção. Aplicar 20% hoje derruba a execução |
| "Juros de 1% ao mês" | Aqui é diferente: a lei prestigia o juro convencionado. O problema é a convenção silenciosa, porque aí vale a taxa legal do art. 406, que desde a Lei 14.905/2024 é a Selic menos a correção | Decidir com consciência: manter previsão expressa na convenção, ou recalcular pela taxa legal. Não dá para ficar no meio |
| "É proibida a permanência de animais" | Proibição genérica é inválida. O STJ, no REsp 1.783.076, considerou desproporcional e inexigível a vedação total | Substituir por regra de convivência: restringir animal que comprovadamente cause risco ou incômodo, com procedimento para apurar |
| "O inadimplente terá suspenso o uso das áreas comuns" | Sanção extralegal para constranger o devedor. O STJ vedou no REsp 1.699.022 | Retirar, e parar de aplicar. Enquanto está em vigor, é passivo de dano moral esperando para acontecer |
Importante: cláusula ilegal não precisa ser revogada para deixar de valer. Ela já não vale. O que a revisão da convenção faz é tirar o texto de circulação, para que o síndico seguinte não aplique de boa-fé o que está escrito. Mas parar de aplicar é para hoje, não para depois da próxima assembleia.
O que mais costuma faltar na convenção
- Critério de rateio explícito. A convenção pode fixar rateio diverso da fração ideal, e o STJ admite. Quando ela não diz nada, sobra discussão
- Tratamento das lojas térreas. Loja com acesso próprio à via pública não concorre com gastos de serviços que não lhe sejam úteis, salvo disposição em contrário. Em condomínio misto, isso precisa estar escrito
- Alienação e locação de vaga a estranho. O art. 1.331, §1º do Código Civil veda, salvo autorização expressa na convenção. Sem previsão, a vaga penhorada só pode ser arrematada por condômino, como o STJ decidiu no REsp 2.095.402
- Responsabilidade por furto em área comum. Sem cláusula expressa assumindo o dever de guarda, o condomínio em regra não indeniza. Com cláusula, assume. É uma escolha, e precisa ser consciente
- Uso exclusivo de área comum. Terraço, jardim, vaga extra. O STJ admite, desde que autorizado pela assembleia. Quase todo prédio tem um caso irregular
Convenção e regimento não são a mesma coisa
| Convenção | Regimento interno | |
|---|---|---|
| O que trata | Estrutura: frações, rateio, destinação, administração, quóruns | Convivência: horários, uso do salão, obras em unidade, animais, barulho |
| Como se altera | Quórum qualificado, e mudança de destinação exige unanimidade | Quórum menor, conforme a convenção. As regras de assembleia eletrônica, por maioria simples |
| Registro | Deve ser registrada no Registro de Imóveis | Não exige registro |
Isso importa na prática: muita coisa que o síndico quer mudar não precisa de alteração de convenção. Cabe no regimento, com quórum mais acessível. Separar o que vai para onde é metade do trabalho.
A convenção vale mesmo sem registro? Entre os condôminos, sim. A Súmula 260 do STJ diz que a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre eles. O registro importa para produzir efeito perante terceiros, e continua sendo o certo.
Onde a gente entra
- Leitura da convenção e do regimento com marcação do que é ilegal, do que está defasado e do que falta
- Separação do que cabe no regimento, com quórum menor, e do que exige alteração de convenção
- Organização da pauta e do material para a assembleia que vai deliberar
- Acompanhamento do registro no Registro de Imóveis, quando for o caso
A revisão e a redação de convenção e de regimento interno são atividades privativas de advocacia, porque são instrumentos normativos com efeito obrigacional e real (Lei 8.906/1994, art. 1º, II). Quem redige e assina é advogado inscrito na OAB, contratado diretamente pelo condomínio. A VixCorp faz o levantamento, organiza a documentação e cuida da parte operacional.