Para síndicos e conselhos
Síndico, o que não está em ordem hoje cai no seu nome amanhã.
Multa aplicada sem defesa é nula. Cobrança com juros errados perde na execução. Assembleia com quórum trocado é anulada. E na ação de exibição de documentos, quem é réu é o síndico, não o condomínio. A gente coloca o condomínio em ordem antes de o problema chegar.
Uma empresa do Grupo VixCorp Assessoria
Seis coisas que quase todo condomínio faz errado
Não é opinião. É o que a lei mudou e o que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu.
Multa de 20% na convenção
Herança da Lei 4.591/1964. O Código Civil, art. 1.336, §1º, limita a multa por atraso a 2%. Quem cobra 20% perde a execução e ainda paga honorários da outra parte.
Juros de 1% ao mês no boleto
A Lei 14.905/2024 reescreveu o art. 1.336, §1º: o condômino em atraso agora deve os juros convencionados ou, não havendo previsão, os do art. 406, que passaram a ser a Selic menos a correção monetária e variam mês a mês. Vale desde 30 de agosto de 2024. A planilha antiga não serve mais.
Multa aplicada sem defesa
O STJ decidiu que a multa por comportamento antissocial exige notificação prévia e direito de defesa (REsp 1.365.279). Sem processo interno escrito, a multa cai e o condomínio pode indenizar.
Cortar água ou bloquear a tag do inadimplente
O STJ veda sanções extralegais para constranger o devedor (REsp 1.699.022). É passivo oculto: rende dano moral e a dívida continua lá.
Zelador limpando a cisterna
Cisterna é espaço confinado (NR-33) e caixa d'água é trabalho em altura (NR-35). Sem procedimento, treinamento e permissão, é a infração mais comum e a que gera acidente grave.
Proibir animais na convenção
Proibição genérica é inválida (STJ, REsp 1.783.076). Restringir animal que comprovadamente causa risco ou incômodo, sim. Proibir todos, não.
Qual é o seu problema hoje
Clique no que mais parece com a sua semana. Cada caminho leva à explicação completa, com o artigo e a decisão.
Comece pelo diagnóstico
Vinte e duas perguntas de sim ou não sobre o seu condomínio. No fim, um relatório semaforizado por área, mostrando o que está em ordem, o que é risco e o que é urgente. Nada de cadastro: roda no seu celular e não guardamos nada.
Documentos de regência
Convenção, regimento, multa, juros, cláusulas que o STJ já derrubou.
Governança
Mandato do síndico, conselho, atas, quórum das obras, processo de multa.
Cobrança
Planilha, prescrição de cinco anos, documentação apta à execução.
Funcionários
PGR, PCMSO, EPI, espaço confinado, trabalho em altura, política de assédio.
Dados pessoais
Câmeras, biometria, quem vê as imagens, encarregado, aviso nos acessos.
Prédio
Bombeiros, elevador, reservatório, para-raios, acessibilidade, seguro.
Como a gente trabalha
A primeira conversa não custa nada. E se o seu condomínio estiver em ordem, a gente diz isso e não vende nada.
Diagnóstico
Lemos convenção, regimento, últimas três atas, balancetes e a relação de funcionários. Sai um relatório semaforizado por área.
Prioridade
Nem tudo precisa ser resolvido agora. Separamos o que expõe o síndico hoje do que pode entrar no orçamento do ano que vem.
Correção
Cada item tem um responsável certo. O que é privativo de advocacia vai para advogado inscrito na OAB. O que é técnico vai para engenheiro ou médico do trabalho. O resto é nosso.
Acompanhamento
Calendário de obrigações, apoio em assembleia, guarda organizada dos documentos e revisão do diagnóstico a cada semestre.
Uma coisa que precisa estar clara desde o começo. A VixCorp presta serviços administrativos, técnicos e documentais. Revisão de convenção, parecer, cobrança judicial e representação em processo são atividades privativas de advocacia pela Lei 8.906/1994, art. 1º: quando o seu condomínio precisa disso, quem faz é advogado inscrito na OAB, contratado direto pelo condomínio. A gente diz qual é o caso e organiza o material. Quem promete "jurídico incluso no pacote" está prometendo o que não pode entregar.
Perguntas que o conselho sempre faz
Vocês substituem a administradora?
Não. Administradora cuida de folha, boleto, contabilidade e prestação de contas, e isso continua com ela. A gente cuida de conformidade: o que está irregular, o que expõe o síndico e o que precisa ser corrigido. Trabalhamos junto com a administradora, e em vários casos ela é quem nos chama.
Precisa aprovar em assembleia para contratar?
Sim, e a gente prefere assim. A contratação de serviço com despesa recorrente passa pela assembleia, que é o órgão soberano do condomínio. O diagnóstico a gente faz antes, sem custo e sem compromisso, justamente para o síndico levar números concretos à pauta em vez de uma ideia solta.
Nosso condomínio é pequeno, tem 24 unidades. Vale?
Depende do que o diagnóstico mostrar. Condomínio pequeno costuma ter menos funcionário e menos contrato, mas a convenção antiga com multa de 20% e a ausência de processo de multa aparecem igual. Em matéria de dados pessoais, condomínio pequeno tem tratamento simplificado pela Resolução CD/ANPD nº 2/2022, o que reduz bastante o trabalho. A gente fala isso na cara: se não valer, a gente diz.
Sou síndico profissional e administro vários condomínios. Como funciona?
Esse é o caso que a gente atende melhor. O diagnóstico roda em cada condomínio, mas o padrão de documento, o processo de multa e o calendário de obrigações são montados uma vez e replicados. Fale com a gente que montamos um formato para a sua carteira.
O que vocês não fazem?
Não ajuizamos e não atuamos em processo, porque isso é privativo de advogado. Não fazemos folha nem contabilidade, porque isso é da administradora e do contador. Não emitimos laudo de engenharia, PGR nem PCMSO, porque isso exige registro no CREA ou médico do trabalho. E não prometemos resultado em processo, de ninguém.
Comece pelo que é de graça
Faça o diagnóstico, veja o relatório e decida depois. Se preferir conversar antes, chame no WhatsApp e diga quantas unidades tem o seu condomínio.